投资美国房产如何选择回报高的房子?

tlastedtlasted2018-06-28 23:48:01
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猪猪OC[X
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投资回报高的美国房产,需要注意很多的点:

1、选择配套齐全的社区

作为自住房,你可能会喜欢宁静私密的郊区小镇,但是以投资为目的选房首先要考虑的是未来租客的需求。便捷的公共交通,充足的购物、餐饮娱乐等配套设施都是租客们关注的要点,也是未来房产升值潜力所在。

2、选择优秀的学区

近年来,从中国到美国留学的人越来越多,很多留学生会在学校附近租房子。而且,选择租房的人士中,还有很多年轻的夫妇,他们通常都会关注将来或目前孩子所就读的学校。许多租客愿意为了更好的学区支付高出20%-30%的月租金。因此,投资好学区房是个不错的选择。 📷

3、关注当地就业状况

当地就业市场的好坏也直接影响到投资房租金的收益。就业机会充足的地区对于租房的需求和租金回报远远高于那些难找工作的地区。

4、选择房间多的房产

一套四房、室内面积为1800英尺的别墅和六个稍小房间的同等面积房产,哪一套更合适作为投资房?答案不言而喻是六房别墅。在同等面积的情况下,选择房间更多的房产作为投资,可以在以后获得更多的租金。

5、选择维护费低的花园

很少有租客会花大量的时间和金钱在租住房的花园上。所以,如果投资房有较大面积的花园,你一定要选择产生较低维护费用的绿化设计。

6、确认是否可租

确认是否可租,非常关键。因为,有些地区的房产处于特殊规划内或者所处社区的业委会不允许租客入住,所以,你在选择合适的投资房时,必须仔细检查房产是否属于合法出租物业。

📷 7、费用计算

如果你想再进一步确定这套房产能给你带来多少净收益,首先要详细了解每月需支付的费用。虽然每套房产费用不一,但是总体来说包含:贷款还款支出、房产税、房产保险、物业管理费(6%-12%根据地区变化)、业委会管理费、空置率(月租的10%)和维修费(月租的5%)。

年租金减去以上费用的总和再除以12就可以得出你的投资房每月带给你的现金收益是多少。

还有一点需要注意的是年回报率的计算,从投资理财角度说,高于5%的年回报率投资都是正确的选择。

发布于 2018-05-28 13:14:46
猫九爷
猫九爷

美国的房子是有持有成本的,每个月都要交房产税,如果想稳健买学区房,或者交通便利的地方,一般税都不便宜。 而且就算出租出去,房屋维护成本也是一笔钱(美国的基础设施比较差,房屋大部分都是木结构的),另外如果住户不再交租金,你想把他赶走估计也没有那么容易。

想通过买房来赚钱,个人认为并不是一个特别好的投资方式,不像债券股票流动性那么大,在房屋没有好好维护的情况下,出售可能会比较困难。

如果真的不考虑这些,就是想买,原则也很简单就是找经济支撑面好的城市,人群聚集的城市,美国中部的那些城市基本上可以不用考虑了。

发布于 2018-05-28 13:14:46
ShayiiCQMT
ShayiiCQMT

既然题主明确了是要选美国房产,而且指向明确是要回报高的房子,感觉题主应该是有很全面的考虑的了。事实上的确在现在这个阶段,美国房产的确是进行海外资产投资的一个很不错的选择。个人认为对于非专业投资者而言,综合来看甚至是首选。

题主很明确自己的诉求就是高回报,这就已经具备专业投资者的最基本素质了,就是首先明确自己的投资目的。一般来说,追求高回报的美国物业,就不需要考虑基于自住的很多要求,只要看房子的升值和租金回报即可。

很多时候物业本身的升值空间,和当地的租金回报,不一定是正相关的。这时候就需要具体问题具体分析,但是首先可以大致圈定一些目标城市,否则全美几十个州不可能都去看。

📷 1. 选择投资城市 房产均价、人口结构、经济动力是应该选择投资城市首先应该关注的三个点。比如纽约、洛杉矶和旧金山等传统热门投资城市肯定是具备投资价值的,但是看看房屋均价,基本上跟香港看齐,那就要掂量一下自己的预算才行。芝加哥等城市也是传统房价较高的城市,但是考虑到这些老工业城市的经济前景,相信大多数海外投资者是应该规避的。

中国人投资房产的惯性思维,很多时候首先就是关心物业本身的升值潜力。这当然也没错,但是需要结合美国具体城市的情况来考察。08年金融风暴的确是将大部分的美国楼市泡沫挤了出去,但在当前热钱大量涌入的情况下,到底哪些城市的楼价是有坚实支撑的,投资前咱们也需要通盘考察。

从人口规模来看,纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯顿等城市在美国是名列前茅的,房屋增值+租金回报来看,达拉斯、西雅图、波士顿等城市也很不错。具体数据非常建议大家去仔细查阅美国房地产经理人协会(NSA)的年度报告。个人的判断,对于第一次入门海外房产投资的国人来说,东西海岸的大城市房屋均价都太高,如果兼具今后留学,甚至移民的储备到还可以考虑,但如果仅作为投资的话,资金压力和风险都比较大。反而是德州的达拉斯、休斯顿等城市,人口规模不小、经济增长强劲,而房屋均价却较低,比较适合追求回报率的纯投资选择。 📷  而且还需要考虑到美国不同州分,对于租客的法律保护程度可以有相当大的差异,这点一定要慎重。

2. 选择投资房型 可能很多人第一次投资美国房产,首先就会了解到美国的物业有多种房型可以选择。独立屋、公寓、联排别墅、Condo,甚至商铺、土地等等,都会从中介口中听到,感觉很confused。

但以我们的经验,对于个人投资者,资金量没有大到可以一次购入一栋公寓或商铺,或者很有把握选择投资生地的话,一般最佳选择都是独立屋 single-family house。其维护成本、增值潜力、租金收益和流转便利性都较好。其他种类的物业,尤其是产权结构复杂的物业,非常不建议海外投资者选择,即使当前的回报率比较客观,但是一旦出现经济波动,对于持有者而言,风险很难控制。

3. 选择地段 还有不少的中国买家,会将国内不少的购房经验套在美国物业的选购上。比如房屋的地段,学区,甚至邮编等等。这些经验不能说都错,但是其实跟美国不同州分,不同城市的实际情况都会有或多或少地差异。

比如市区和郊区,美国很多大城市的市区里面大部分都是公寓房,市郊才比较多上面提到的独立屋,如果一味追求二环里的房子,很多时候会发现选择很少。比如学区也一样,大家知道很多美国评分高的学校都是私立的,可能只成立了短短几年,周边配套社区都是新建的一手房,溢价较高,作为纯投资考虑并不一定合适。而一些学区并不见得好的房子,由于都是面向年轻租客,不太考虑子女就学问题,回报率并不就低。

所以投资者一定要放好心态,明确自己的真实诉求。如果就是考虑回报的话,过往的种种国产经验并不一定就使用于美国。

📷 4. 考察具体物业

毕竟,物业的情况,才是它是否真正值得投资的最重要因素。

美国基本上来讲,还是地广人稀,大部分独立屋都带花园,甚至泳池。中国买家可能第一次看到觉得很喜欢。但是这个房子是要出租赚取回报的,并不是给咱们自己住的不是?花园打理的成本如何?泳池会不会带来安全问题?房子的水土地基如何?整体结构是否牢靠?所处地带有没有虫害?等等一系列问题,都会影响到对物业价值的估计。

当然中国买家不可能自己去学通这全部的知识,各地的房屋检验也需要深通当地情况才行。实际上,我们所购入的十几套德州房产,也都是委托当地可靠的经纪人代为勘验,具有相当经验的执业房屋检验师 inspector 才能做出准确判断。所以找到靠谱的渠道和检验人士协助,才是唯一避免被坑的方法,否则,美国的物业维修成本可以是相当惊人的,如果只是有几个老鼠洞倒也罢了,墙体甚至地基如果有隐患,别说回报收益了,说不定业主还要倒贴钱!慎之!

5. 税务保险规划 经过这么多准备工作,终于选定了心仪的高回报物业之后,海外买家提心吊胆的阶段就算是基本结束了。接下来的保险、税务等工作,基本可以委托当地相应的结构代为处理。但是也要小心一些特殊情况,比如如果选择做 AirBnB 等高回报的短租物业,那么相应的保险是也有配套?各种税收类型是否也事先有清晰的了解?我们一般都会提前为客户申请税号,避免后续的麻烦,个人购房者自己是否也有相应的准备?

6. 后续出租和物业管理 物业出租的对象是否靠谱,直接影响到后续收益的稳定性。所签署的租赁合同条款是否有足够的保护性,美国不同地区对租客的法律保护程度也有相当差异,后续不幸出现纠纷的话,所委托的物管公司是否有足够的经验和能力带为妥善处置?这些都要仔细考察清楚。

对于物业本身的维护,美国的劳动力成本相当高,一般出动人员到场处置的费用都不会便宜,所以找一家有良心而且负责的公司很关键。

发布于 2018-05-28 13:14:46
素子花开
素子花开
路再长也会有终点,夜再长也会有尽头

你如果是冲着投资去的,建议不要那么短视,还看回报率,那我来告诉你,你回报率里面一半的钱全部用来交税和交一些乱七八糟的费用了。所以如果是投资你投的是美国房产未来的增长和人民币汇率的下跌。。。

如果你是想先放着后面打算移民过去住,那就选一个地段位置好、配套完善,还有就是别听他们瞎忽悠,好学区房不是只看学校的,是综合来看的,如果只看学校说不定也是个坑

发布于 2018-05-28 13:14:46

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