是任何人都可以在美国买房吗?去美国投资房产有什么要求,需要注意什么?

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Lee先生
Lee先生

理论上来说在美国买房对外国人没有什么资格限制,但是买房人需要在美国申请一个交税人的帐号(Individual Taxpayer Identification)。

在美国买房至少要注意下面几点:

1. 贷款:  如果外国人不在美国工作或者在美国没有收入,在美国买房大都是得不到贷款的。需要现金买房。如果外国人在美国工作/有收入贷款买房要提供收入证明和签证护照复印件。

2. 每年房产税/物业管理费/房屋 保险费:   

美国买了房以后,每一年还要交房产税(property tax), 以房屋估价乘以一个税率计算,房产税根据不同地区不同学区税率会不同,平均下来大概是0.5-1.5%左右。

如果买的是condo, 就是有社区公共管理物业的话,每个月还要交物业管理费,一般中等的condo每月物业管理费大概几百。 📷 买了房子一般还购买房屋保险,价格不等。每年从几百到几万都有。一般是房屋价值的0.4%。 在一些易发地震或者洪水的地方会有附加的保险。

3. 投资房:

投资房的租金收入是要报税的,租金收入和美国的工资收入是一个税率。如果把房子卖了则是资产增值税,相对税率低些。

4.中介手续费: 外国人美国交易房产一般还是要通过中介,买卖手续费一般6%,怎么和交易对方分摊不固定。还有就是美国买房目前是没有绿卡的。

发布于 2018-05-28 13:14:46
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       猫夏 。
猫夏 。

任何人都可以买,只要有足够的钱,且证明资金来源合法,可以通过房产经纪找房,通过房屋检查出评估报告,然后通过公证公司签署购房合同,通过贷款经纪人申请贷款,然后完成支付,就可以拥有自己美国大宅子了。

需要注意的是美国购房地点很重要,房屋建造年代很重要,使用材料很重要,是否进行过杀虫很重要,直接影响未来入住成本。

房屋类型分得很细,决定了邻居的素质,自己体会

另外要核算好养房成本,不同地区的费率相差很多,地税,水电瓦斯垃圾费都会因为好坏有很大差别,土豪请忽略这一点

如果是投资房,要考虑出租率和收益比,房屋增值空间,如果是自住房,要考虑安全性,以及周边配套

发布于 2018-05-28 13:14:46
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ylcer
ylcer

只要付得起全款的钱,任何人都可以在美国买房,但是不要听新闻乱说,在美国买房不是那么简单,风险也很大。

1、首先在美国买房流程特别麻烦,如果不是常住美国,从国内往返再加上在美国十几天的花销又是一大笔钱。不要听信北京一个卫生间可以在美国买一套房,美国便宜的房子也是偏僻老旧的房子而已,而且美国教育资源优质地区的房子也贵,跟中国的学区房更贵一样。

2、在美国买房除了请中介,还必须请律师。交易时,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。如果你特别壕,房子超过100万,就还得交1%的房屋奢侈税。

3、地产商在确认购房者本人入住后,才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖,一般是一至两年。而且,购房之后不允许让房屋空置,否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租,还要被收取至少3%的租金手续费。但是如果是买的不好房子也很难租出去。

4、理论上,有50万美元就可以通过投资在美国买房,并可以去申请EB-5投资移民绿卡,但是在美国当投资移民一般要求投资人必须要亲自管理投资项目,并且还得直接创造10个就业机会,完了还要看美国移民局等有关部门是否批准。

5、对于不在美国工作的外国人来说,除非在美国银行有巨额投资存款或用已有房屋做抵押贷款,除非在美国华资银行有特殊关系,或者在外资银行有过硬的信用记录信用记录,否则只能用全款买房。如果你不是土豪还是慎重考虑吧。  

发布于 2018-05-28 13:14:46
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雅望天堂
雅望天堂

可以买,任何外国人都可以在美国买房子。

美国是一个移民国家,欢迎外国人在美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。

只要你拥有中国护照,就可以完成购房交易。即使你没有美国签证,不能亲自到美国签订合同,也可以通过网络签字和在公证人面前签字等方式完成交易的每个环节。

需要注意什么:

我觉得最需要注意的就是寻找一个靠谱经纪人了,对于在美国买房,经纪人非常重要,他可以帮助你完成整个购房流程,因此在买房初期一定要找到一个信得过的经纪人。

1.不用担心经纪人佣金太贵

第一次到美国买到的买家不了解,美国房产市场的经纪人佣金,无论是买方经纪人还是卖方经纪人,全部都由卖方出。作为买家不必担心经纪人的佣金。

2.如果你买了房子打算用于出租

如果你的房子用于出租,首先,你需要申请个人纳税账号Individual Taxpayer Identification,出租房屋的租金报税时需要用到这个账号。

大多数的中国买家在美国买房是纯投资行为,也没有精力自己管理出租相关事宜,通常是交给专业的托管公司协助管理。通常托管公司的托管费用是租金的6-8%。

3.如果你需要贷款的话

在美国买房,外国人可以贷款。

有一些银行能提供外国人购房贷款,也有一些非银行的机构。非银行贷款机构在美国是合法存在的,数量很多。不管是银行还是非银行,对于外国人贷款,首付要求高,通常在40%或以上

贷款预审批很重要!

美国贷款的基本流程和国内相似,对于外国买家来说,不能看好房子以后再去了解贷款流程,这样时间上就来不及了。尽量在看房的同时就开始着手准备贷款,在签订合同之前拿到银行的贷款预审批,这样更有助于签约,买家看到你有贷款预审批更愿意卖给你。

发布于 2018-05-28 13:14:47
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咕噜ZFLK
咕噜ZFLK

买房对于很多人来说是一生中最大的投资之一,何况跨国买房。但是对于购房者有利的是,美国市场成熟、法律公开透明,购房程序要比其它国家相对简单明了。美国其实并不限制外国人在美国买房,也无套数限制。任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,你就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过传真完成交易。 📷 从2013年以来,美国房地产市场复苏劲头十足,可以由新屋开工数据和美国房价指数的走势来佐证。美国新屋开工数量在2008年8月从高峰跌落后,一度达到不足50万的低点。目前房屋开工数量已经逐步回升,稳定在80万以上。更多的新屋开工数据说明购房需求回暖,买房者在不断增加,能够支撑房价。

美国房价指数也反映美国房产市场正在逐步回暖。2008年后,美国房产市场的低迷情况持续了近4年,整体房价下跌近10%,不少地方的房价现在的价格已经跌回到2000年初的水平,比如下跌了62.1%的梅塞德和下跌了54.3%的斯托克顿。但进入2011年美国房价触底后开始反弹,2013年后进入稳步上升。 回顾美国房产市场的历史会发现,从1963年至今,美国共爆发四次大的房地产危机,每次地产危机后均会迎来一轮新的房产繁荣。长期看来美国房产市场具有稳定的回报,只要不在地产危机爆发的市场底部出售,亏钱并非易事。

在投资美国房产前建议您先要了解以下这些事情。

投资别墅优于公寓

📷 美国房产市场最主要的房屋种类有独栋别墅、联体别墅、公寓。对于投资者而言,独栋别墅最具投资价值,公寓则不建议考虑。从过去30年美国公寓价格变化规律看,公寓建成之后价值会逐年递减,因为美国的人工成本高,老旧的公寓需要花费大量的钱去维护,还要支付高额的物业管理费,所以超过20年房龄的公寓基本投资价值较低。而独栋别墅却恰恰相反,虽然房屋也有老化的问题,但下面的土地是永久产权的,并会一直升值。

持有成本和风险

📷 美国房产的持有成本主要有房产税、物业管理费、保险和维护费等。

房产税:每年分别在十一月和二月分两次支付,与房产地点有关,约为1%-3%,一般而言,房产税越高相应的社区治安、公立学校、公共交通和医院等公共服务也就越好,房产未来增值空间也越大。

地税:相当于中国的土地出让金,地税与城市有关,每年缴纳额一般为成交价的0.01%-0.022%。社区管理费:通常包含社区管理费及房产保洁、绿化、公共设施(游泳池,健身房)、房屋结构的保险等。 维护修理费:对别墅而言,屋顶、地下室、草坪、室内装修甚至车道都需定期维护,成本因情况而异。一般成熟的小区会有物业管理公司按当地房租的8%-10%收取维护费。

保险:美国大部分的别墅是木制的,因此政府要求这类别墅缴纳强制保险。

以在洛杉矶购买一栋价值25万美元的独栋别墅为例,一年的房屋保险费、维护修理费、社区管理费、房屋检查费和邮箱费合计大约为$3,100,房产税约为$5,000每年,地税为$250每年。算下该套独栋别墅的持有成本超过$8,000,显然,在美国空置房屋不是一个好选择。

静态投资回收期与售租比

📷 静态投资回收期是指从项目的投建之日起,用项目所得净收益偿还原始投资所需要的年限,美国房地产进行租赁的静态投资回收期一般在七年至二十年之间。例如,以在售的休斯顿某套总价$13万的300平米别墅为例,若该别墅由房产经纪公司代租,租金月收入可达到$1,350,同时需要缴纳每年$4500的房产税、每年$750的保险费、每年$800的中介管理费、每年$400的物业管理费和每年$500的维护修理费。

计算可以得出年净收入为$9,300,在不考虑房屋增值的情况下,静态回收期约为14年,要高于国内多数理财产品和金融保险的收益率。美国繁荣的房租市场支撑了较高的售租比,2016年旧金山的售租售比是20.5、洛杉矶17.3、圣迭戈17.1、西雅图15.6、纽约是14.4,均高于国内一线城市。

如何选合适的地段 📷 不是美国房产都能升值,而是处于好地段的房产才能升值,地段的重要性正如美国房地产大亨特朗普在《交易的艺术》一书中写到,“在房地产行业中,有一句名言,那就是地段、地段还是地段。”他对好地段的界定值得中国投资者学习,好地段可以从以下四个条件来判断:

拥有优美的景色和良好的自然环境。

所处的商圈要具备增长潜力,并且也要考察一下当地经济增长是否比较稳定,对于社区建设发展和安全性是较大的保障;同时拥有好的学区也是衡量的重要指标之一。

具有便利交通而且能够让房主获得较高质量的公共服务的房子增值潜力巨大。

最后也是很关键的,要能满足人们对声望的要求。声望不但可以增值,而且增值的速度要超过普通的商品。有钱人积累财富的速度远超过普通人,满足有钱人虚荣心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地产,即使买得贵,其增值速度也会很快使投资物有所值。声望可以来自自然因素,如海景、江景、山景等;也可以来自人文因素,例如依傍政府或历史胜地、所在社区文化层次较高等。

发布于 2018-05-28 13:14:46
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拉菲AXPX
拉菲AXPX

首先,任何人都可以在美国买房。美国政府是很欢迎海外朋友来买房的。几乎是没有什么限制的。 其次,按理说一下美国买房的注意点。签订购房合同时,一定要根据合同的条款逐一梳理确认, 一份详细的权责分明、流程清晰的合同是保证购房顺利进行的保证。

在美国加州的住家购房合同买卖说明书中,涉及环节三十多个环节,每一个环节都非常重要,其 中最为关键的则是以下内容:

把握时效,口说无凭, 整个合约变更以书面为主:

要注意,购房的任何环节中,买房和卖方在协商议价过程中的口头承诺,通常无法律保障,除非 这些口头承诺在合约中书写列举出来。

买家何种方式付款

付款方式,交易流程也有所不同。在合同中必须解释买主将怎么样付款。大部分的买主在事前付 些“订金”。 “第三方信托公司” Escrow Holder是指一间不受买主或卖主影响的中立公司﹐他们会为 买主保管订金。在这一段里买主也可标明是否需要贷款﹐ (如果需要贷款﹐要贷多少金额)﹔或者买主是否将以其他已有款项购屋。

买卖完成与交屋

第三段说明买主何时会搬进住屋﹐卖主何时应该迁出。如果目前仍有房客居住﹐则需注明现有房客将怎样安置﹐并可在此段注明买主何时可以取得钥匙。

费用分担与支付

合同中应注明买主或卖方谁将付那些买卖房屋的手续费。例如﹕房地产附近的环境(房子是否位在容 易发生地震﹐火灾﹐和水灾的地区)报告费﹐产权保险费﹐代书公司手续费﹐地价税﹐或其他政府费用。

法定的报备声明(包括含铅油漆的告知)以及取消合约的权力

合同中应注明法律所规定卖方必须书面告知买主的一些事项。例如﹕房屋的油漆是否含铅﹐房子是否 在地震带或是容易发生火灾和水灾的地区﹐和卖方所知房屋有问题的地方。一般来说﹐买方如果不喜欢任何一项声明﹐买主有数天的时间可以考虑取消合约﹐并取回全部的订金。

独立产权公寓 /拟定单位开发报备声明

合同中应指出当房屋受到某些规定的管辖时﹐卖主必须提供买主额外的资料。例如﹕如果房子是独立产权公寓或其他屋主共用游泳池或会议室等这类的已定条文约定。

影响房屋的状况

合同中应说明交屋时﹐房屋应是买主在签合同时的状态。卖主不需整修任何已经损坏的东西。可是 卖主必须要告诉买主任何卖主已知有损坏的部份﹐并应 负责修复双方已签约后才损坏的任何部份。

这一段也提醒买主﹐买主有权“检验”欲购房屋。如果检查后有不满的地方﹐买主可以取消合同﹐或者他或她可以要求卖主整修。虽然卖主不必修复全部的问题﹐如果买主提出要求后卖主拒绝整修﹐买主有权取消合同﹐并取回订金。

整修

合同中应写明卖方如果同意负责修理,他们必须在交屋前完工,买主也有机会在交屋前检查,整 修是否令买主满意。检视房屋若有损失时买主赔偿与卖主保障合同中应说明买主承诺万一买主或 是买主雇用的检验人员损坏了房屋,买主需赔偿卖主的损失。

产权及所有权

合同中应为卖主解释保障权益的一些报单。例如:卖主如果不拥有全部的产权,或是别人有权使 用部份的地产(例如:电话或瓦斯公司或邻居);这也可以保障某些模棱两可的状况,例如:未经 查或难以确认实际界限的地产。请记住,围墙和自然界限,例如树木或灌木不一定种在界限上。

买主不能履行时的最大损失

合同中应说明如果买主没有足够的理由却取消合同,卖方可以告买主赔偿损失。如果买主在这段 文字前签名,然後买主假若无故取消合同,虽然卖方仍然可以告买主,但是一般来说,买主损失 的最大金额就是所付的订金。

解决歧见

第十七段有多项功能。这是买方和卖方同意调解的任何争议或诉求的依据﹐让买卖双方消除歧见的 作法,帮助双方解决地产经纪人无法解决的问题。

如果买方和卖方在这段下方签名,就表示如果纠纷不能解决时,双方同意不上法庭,而选择由'仲 裁人'来解决。仲裁人不是法官,但有权威决定买卖双方谁是谁非及其他事项,包括买卖双方金钱 上的纠纷。在这一段中,买方也同意以仲裁方式解决和经纪人在交易过程中的纠纷。

房地产税等费用的比率分配

买方和卖方同意某些费用和定期支出,如果在定期交费限期前完成房屋买卖的交易,双方将按比 率分配付费。

现在美元看涨人民币贬值的情况下,将资本存储多元化是必然途径。中国房地产有价无市,金融 业不稳情形下,海外置业应该是比较好的投资选择。对于台湾、韩国等国家的中产阶级来说,海 外置业已经是他们投资事业里很普遍的形式之一。而对于中国投资者来说,还局限于那些特别富有的阶层。

发布于 2018-05-28 13:14:46
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勿忘心安QIEO
勿忘心安QIEO

看了前面的回答,信息有点混乱,有点管中窥豹的味道。工作原因,对美国房产投资非常了解,平台上服务过的国内用户数量超过3000人,这里回答几个关键问题。

1. 资格限制:有护照就可以,不需要签证。投资房用户很多选择人不去美国,买房和签字在网上可以完成。楼上有说需要申请个人纳税号(ITIN),实际上不是必须。只有出租房,租金收入需要纳税,才需要申请。这个号码的申请简单。

2. 中介手续费:这个是卖家出,买家不需要付。一个房产交易,通常由两个经纪人完成,一个代表买方,一个代表卖方。所以,卖房的时候成本大约是8%,其中大部分是经纪人佣金和交易税。房价上涨的收益的税收,这个比较复杂,先不谈了。 📷 3. 贷款:外国人可以贷款,市场上提供服务的银行有一些,首付要求高,通常在40%。有查国内收入的,也有不查的。流程的确比较麻烦。很多买家是到了美国,看中房子才知道贷款的事情,这个时候通常时间上就来不及了。需要贷款的话,建议在国内提前准备好文件。

4. 投资房收益:两个部分:租金收益,有保障,净收益做到3%是正常数字。房价增值,是动态变化的,过去30年平均是3%。过去几年的几个热门城市,达到8-10%。当然,和国内过去几年的疯狂上涨是远远不能比。美国买房是保值和增值,如果想有超高收益,不可能的。

5. 房源信息:美国房源信息透明,经纪人和买家在网上看见的一样。我们网站上提供的就是美国的实时房源信息。热门城市,比如西雅图,房子平均成交时间是6天。不是实时房源,买家没有机会选择,只能到了美国现场看房。 📷 6. 新房 vs 二手房:美国92%房子交易是二手房。新房的数量少,好的地段通常没有土地建新房。新房比相同情况的二手房贵大约20%。投资房,建议选择二手房。因为租金上新房和二手房没有差异。

总结下,房产投资是个长期行为。房子的价值是住,不是炒。借用下巴菲特的房产投资观点:长期持有;看趋势(人口增长,工作机会);地段,地段,还是地段。

发布于 2018-05-28 13:14:46
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董言真^ω^ZPDY
董言真^ω^ZPDY

任何人都可以在美国买房,并且任何人都可以在美国贷款!!!!!不要求社会安全号,信用记录,但会要求提供收入证明和银行流水账(在中国的收入)并不要求在美国境内要有收入,当然只有少数银行可以做。这是属于外国人贷款项目。  

发布于 2018-05-28 13:14:46
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